La Legge Complementare n. 214/2025 stabilisce criteri per l'adozione di un regime opzionale di tassazione per le operazioni relative a beni immobili

Il 16 gennaio 2025 è stata pubblicata la Legge Complementare n. 214, norma destinata a regolamentare la recente Riforma Tributaria approvata. Tra le sue disposizioni, si segnala la possibilità di adottare un regime tributario transitorio e alternativo da parte dei contribuenti di CBS e IBS (imprese e persone fisiche che esplorano economicamente immobili nei termini descritti di seguito). Considerata la prospettiva di un futuro aumento del carico fiscale, l'adesione al regime opzionale è diventata un aspetto centrale nella pianificazione patrimoniale e fiscale dei contribuenti che effettuano operazioni immobiliari.

Chi sarà considerato contribuente di CBS e IBS nelle operazioni immobiliari?

Sono soggetti passivi dell'imposizione CBS/IBS le imprese e le persone fisiche che esplorano economicamente immobili secondo le seguenti modalità:

Per le operazioni di locazione, cessione a titolo oneroso e affitto, saranno considerati contribuenti di CBS e IBS le persone fisiche che, nell'anno civile precedente, abbiano ottenuto un reddito (i) superiore a R$ 240.000 e (ii) derivante dall'esplorazione economica di almeno 3 immobili diversi. La persona fisica sarà considerata contribuente anche nel caso in cui, nello stesso anno civile, l'operazione superi del 20% il valore sopra indicato (ossia quando superi il valore di R$ 288.000).

Per le operazioni di alienazione o cessione di diritti su beni immobili, saranno considerati contribuenti di CBS e IBS le persone fisiche che, nell'anno civile precedente, (i) abbiano alienato o cessione diritti su più di 3 immobili diversi oppure (ii) abbiano alienato o cessione diritti su un immobile costruito dallo stesso alienante/cedente nei 5 anni precedenti alla data dell'alienazione/cessione. La persona fisica sarà considerata contribuente anche nel caso in cui, nello stesso anno civile, superi i limiti sopra menzionati (ossia quando aliena/cede diritti su più di 3 immobili diversi o più di 1 immobile costruito da sé nello stesso anno civile).

Chi potrà optare per il regime alternativo?

In base alla Legge Complementare, il contribuente che effettui operazioni di locazione, cessione a titolo oneroso o affitto di beni immobili derivanti da contratti stipulati per un periodo determinato potrà optare per il versamento dell'IBS e della CBS sulla base del ricavo lordo percepito, applicando un'aliquota fissa del 3,65%.

Per i contratti con finalità non residenziale, il regime potrà essere adottato per la durata originaria del contratto, a condizione che: (i) sia stato stipulato entro la data di pubblicazione della Legge Complementare, dovendo tale data essere comprovata tramite firma autenticata o firma elettronica; e (ii) sia registrato presso il Registro Immobiliare (Cartório de Registro de Imóveis) o presso il Registro degli Atti e Documenti (Registro de Títulos e Documentos) entro il 31/12/2025, oppure sia messo a disposizione della RFB (Amministrazione Fiscale Federale brasiliana) o del Comitato di Gestione dell'IBS.

Per i contratti con finalità residenziale, il regime potrà essere adottato per la durata originaria del contratto o fino al 31/12/2028, a seconda di quale evento si verifichi prima, a condizione che sia stato stipulato entro la data di pubblicazione della Legge Complementare, dovendo tale data essere comprovata tramite firma autenticata, firma elettronica o dimostrazione del pagamento del canone di locazione entro l'ultimo giorno del mese successivo al primo mese del contratto.

Qual sarà la vigenza del regime alternativo?

Il regime alternativo sarà applicabile solo a partire dall'inizio della riscossione dei nuovi tributi (la CBS sarà riscossa solo a partire dal 2027 e l'IBS a partire dal 2029). Pertanto, anche se il contribuente opta per il versamento tramite il regime alternativo, gli importi derivanti dalle operazioni immobiliari continueranno a essere assoggettati a PIS/Cofins con aliquota del 3,65% durante gli anni 2025 e 2026.

Limitazioni del regime alternativo — il rischio di una soluzione "universale"

Il contribuente che opti per l'adesione al regime transitorio previsto dalla legge non potrà procedere all'appropriazione di crediti IBS e CBS relativi all'immobile soggetto al regime speciale. Il pagamento dei tributi tramite il regime alternativo sarà considerato definitivo e, pertanto, non genera diritto a rimborso o compensazione.

Sebbene attraente, l'opzione per l'adesione al regime opzionale non necessariamente coinciderà con l'alternativa più vantaggiosa per il contribuente. È necessario considerare, principalmente, che l'adozione del regime impedirà la possibilità di recupero dei crediti fiscali, il che, nel lungo periodo, potrebbe comportare maggiori spese per l'impresa/persona fisica. In questo contesto, raccomandiamo cautela al momento di definire la migliore pianificazione fiscale per la propria holding patrimoniale/persona fisica, poiché l'opzione per il regime alternativo non sempre si traduce in un futuro risparmio fiscale.

Lorusso & Partners continua a monitorare tutti gli aggiornamenti relativi alla regolamentazione della Riforma Tributaria e resta a disposizione per chiarire eventuali dubbi.