Em 16 de Janeiro de 2025, foi publicada a Lei Complementar nº 214, norma destinada à regulamentação da recém aprovada Reforma Tributária. Dentre as suas disposições, destacamos a possibilidade de adoção de um regime tributário transitório e alternativo pelos contribuintes de CBS e IBS (empresas e pessoas físicas que explorem imóveis economicamente nos termos descritos abaixo). Diante da perspectiva de futura majoração da carga tributária, a adesão ao regime opcional passou a ocupar uma posição de destaque na elaboração do planejamento patrimonial e tributário dos contribuintes que realizam operações com bens imóveis.
Quem será considerado contribuinte de CBS e IBS nas operações envolvendo bens imóveis?
Os sujeitos passivos da tributação pelo CBS/IBS são as empresas e as pessoas físicas que explorarem imóveis economicamente nos seguintes moldes:
Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, serão considerados contribuintes de CBS e IBS as pessoas físicas que, no ano calendário anterior, tiverem obtido uma receita: (i) superior a R$ 240.000 e (ii) proveniente da exploração econômica de, no mínimo, 3 imóveis diferentes. A pessoa física também será considerada contribuinte caso, no próprio ano calendário, a operação exceda em 20% o valor acima estipulado (isto é, quando ultrapassar o valor de R$ 288.000).
Para as operações de alienação ou cessão de direitos sobre bem imóvel, serão considerados contribuintes de CBS e IBS as pessoas físicas que, no ano calendário anterior, (i) tiverem alienado ou cedido os direitos sobre mais de 3 imóveis diferentes ou (ii) que tiverem alienado ou cedido os direitos sobre um imóvel construído pelo próprio alienante/cedente nos 5 anos anteriores à data da alienação/cessão. A pessoa física também será considerada contribuinte caso, no próprio ano calendário, ultrapasse os limites anteriormente mencionados (isto é, quando alienar/ceder os direitos sobre mais de 3 imóveis diferentes ou mais de 1 imóvel construído por si próprio no mesmo ano-calendário).
Quem poderá optar pelo regime alternativo?
De acordo com a Lei Complementar, o contribuinte que realizar as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrentes de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta recebida, pagando uma alíquota fixa de 3,65%.
Para contratos com finalidade não residencial, o regime poderá ser adotado pelo prazo original do contrato, desde que: (i) ele tenha sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar, devendo a data ser comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica e; (ii) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025 ou seja disponibilizado para a RFB ou para o Comitê Gestor do IBS.
Para contratos com finalidade residencial, o regime poderá ser adotado pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que tenha sido firmado até a data de publicação da Lei Complementar, devendo essa data ser comprovada por meio de firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
Qual será a vigência do regime alternativo?
O regime alternativo somente será aplicável a partir do início da cobrança dos novos tributos (sendo que a CBS só será cobrada a partir de 2027 e o IBS, a partir de 2029). Sendo assim, ainda que o contribuinte opte pelo recolhimento via regime alternativo, os valores decorrentes das operações com imóveis continuarão sendo tributados pelo PIS/Cofins à alíquota de 3,65% durante os anos de 2025 e 2026.
Limitações do regime alternativo – o risco de uma solução “universal”
O contribuinte que optar pela adesão ao regime transitório exposto pela lei não poderá proceder à apropriação de créditos do IBS e da CBS em relação ao bem imóvel que estiver sujeito ao regime especial. O pagamento dos tributos pelo regime alternativo será considerado definitivo e, portanto, não gera direito à restituição ou à compensação.
Embora atraente, a opção pela adesão ao regime opcional não necessariamente coincidirá com a alternativa mais vantajosa para o contribuinte. É preciso levar em consideração, principalmente, que a adoção do regime impedirá a possibilidade de recuperação de créditos tributários; o que, no longo prazo, poderá redundar em maiores gastos para a empresa/pessoa física. Diante desse contexto, recomendamos cautela na hora de definir o melhor planejamento fiscal para a sua holding patrimonial/pessoa física, visto que a opção pelo regime alternativo nem sempre resultará em futura economia tributária.
Lorusso & Partners segue acompanhando todas as atualizações referentes à regulamentação da Reforma Tributária e permanece à disposição para o esclarecimento de quaisquer dúvidas.
