Tassazione della cessione di immobili riclassificati nel regime dell'utile presunto: un'analisi della Soluzione di Consulta COSIT n. 95/2026
Pubblicato originariamente il 2 luglio 2026
Il 24 giugno 2026 l'Amministrazione finanziaria brasiliana (Receita Federal) ha pubblicato la Soluzione di Consulta COSIT n. 95 (Solução de Consulta Cosit nº 95). Con tale pronuncia, l'Amministrazione ha ribadito la propria posizione secondo cui i proventi derivanti dalla cessione di immobili originariamente classificati come immobilizzazioni (attivo non corrente) di una società devono essere tassati secondo il regime delle plusvalenze (GCAP), anche qualora tali beni siano stati successivamente riclassificati nell'attivo corrente a seguito di una modifica dell'oggetto sociale.
Nel caso esaminato, la società istante, che aveva optato per il regime dell'utile presunto (lucro presumido), operava inizialmente nel settore industriale e commerciale del legname. Per lo svolgimento di tali attività aveva iscritto tra le proprie immobilizzazioni una serie di immobili (ad esempio capannoni, depositi e la propria sede). Successivamente, l'oggetto sociale è stato ampliato fino a comprendere anche la locazione di immobili propri e la compravendita di immobili. Tale modifica è stata accompagnata dalla corrispondente riclassificazione contabile degli immobili, trasferiti dalle immobilizzazioni (attivo non corrente) alle rimanenze (attivo corrente).
Alla luce di tale scenario, la società istante ha chiesto se i proventi derivanti dalla cessione di questi immobili, riclassificati a seguito del cambiamento dell'attività, dovessero essere qualificati come "Ricavi Lordi" (soggetti alla base imponibile di CSLL e IRPJ previa applicazione dei coefficienti di redditività presunta) oppure come "Altri Proventi", sotto forma di plusvalenze (soggetti alla base imponibile di CSLL e IRPJ senza applicazione dei coefficienti di redditività presunta).
Secondo l'Amministrazione finanziaria, ai fini fiscali deve prevalere la destinazione originaria attribuita all'immobile, indipendentemente dalla modifica dell'oggetto sociale e dalla conseguente riclassificazione contabile. Poiché gli immobili della società istante erano stati acquisiti principalmente per essere utilizzati nelle sue attività operative (e non, ad esempio, per la rivendita), i proventi derivanti dalla loro cessione devono essere assoggettati al regime delle plusvalenze.
Fondamento teorico: la determinazione dei ricavi lordi in base a criteri contabili
Ai sensi della normativa fiscale vigente, l'utile presunto si determina applicando i coefficienti di redditività presunta ai ricavi lordi della società. I ricavi lordi, a loro volta, comprendono gli importi derivanti dall'attività principale dell'impresa. In bilancio, i beni destinati alla negoziazione nel breve termine (fino a 12 mesi), e quindi direttamente connessi all'attività tipica della società, sono iscritti nell'attivo corrente. Viceversa, i beni realizzabili nel lungo termine (almeno 12 mesi), in quanto non direttamente collegati all'attività tipica della società, sono iscritti nell'attivo non corrente.
Da tali premesse discendono le seguenti conclusioni logiche: (i) gli importi derivanti dalla negoziazione di beni iscritti nell'attivo corrente, in quanto riflettono l'oggetto sociale principale della società, concorrono a formare i ricavi lordi e sono soggetti ai coefficienti di redditività presunta ai fini della determinazione della base imponibile di CSLL e IRPJ; (ii) gli importi derivanti dalla negoziazione di beni iscritti nell'attivo non corrente, in quanto non riflettono l'oggetto sociale principale della società, non concorrono a formare i ricavi lordi e devono essere tassati come "Altri Proventi", secondo il regime delle plusvalenze (GCAP), senza applicazione dei coefficienti di redditività presunta ai fini della determinazione della base imponibile di CSLL e IRPJ.
Precedenti orientamenti dell'Amministrazione finanziaria: Soluzioni di Consulta COSIT n. 7/2021 e n. 254/2014
Nella Soluzione di Consulta n. 7/2021, l'istante chiedeva chiarimenti sul trattamento fiscale dei proventi derivanti da un immobile concesso in locazione, attività già ricompresa nel proprio oggetto sociale. Nonostante la decisione sia stata favorevole al contribuente (consentendo l'applicazione dei coefficienti di redditività presunta a tali proventi), l'Amministrazione ha esposto il seguente ragionamento: i proventi derivanti dalla vendita di un immobile originariamente destinato a supporto dell'attività d'impresa non possono essere considerati ricavi lordi, anche qualora l'attività principale della società comprenda la cessione di immobili. Ciò in quanto una semplice operazione contabile e formale, ossia il mero trasferimento dell'immobile dall'attivo non corrente all'attivo corrente, non modifica l'effettiva funzione che il bene svolge o ha svolto per la società, e non è sufficiente ad alterare né la natura giuridica del provento ("Altri Proventi") né il trattamento fiscale della sua cessione (GCAP).
La Soluzione di Consulta n. 254/2014 ha adottato un ragionamento analogo. In quel caso, la società aveva acquistato gli immobili specificamente a scopo di rivendita, in un momento in cui già svolgeva, di fatto, attività di compravendita immobiliare. La successiva modifica dell'oggetto sociale si è quindi limitata a riflettere una nuova realtà operativa già in essere. Di conseguenza, l'Amministrazione ha consentito che i proventi generati dalla cessione di tali immobili fossero assoggettati ai coefficienti di redditività presunta ai fini della determinazione della base imponibile di CSLL e IRPJ.
Analizzando congiuntamente le Soluzioni di Consulta COSIT n. 7/2021, n. 254/2014 e n. 95/2026, emerge chiaramente che, secondo l'Amministrazione finanziaria, la realtà fattuale deve prevalere sulle formalità societarie e contabili. La natura del provento, e di conseguenza il suo trattamento fiscale, sembra essere determinata principalmente dalla funzione svolta dagli immobili nella realtà operativa di ciascuna società. Tuttavia, in questa analisi della realtà sostanziale, resta poco chiaro se debba prevalere la destinazione storica dell'immobile (come avvenuto nella Soluzione di Consulta n. 95/2026) oppure l'attività operativa effettivamente svolta dalla società al momento della cessione. Fino a quando la questione non sarà affrontata ufficialmente dall'Amministrazione finanziaria, è probabile che discussioni analoghe si moltiplichino in sede amministrativa nei prossimi mesi.
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