A tributação da alienação de imóveis reclassificados no lucro presumido: análise da Solução de Consulta COSIT nº 95/2026

Publicado originalmente em 02/07/2026

Em 24 de junho de 2026, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 95. Por meio dela, o Fisco reafirmou o entendimento de que o rendimento proveniente da venda de bens imóveis originalmente classificados no ativo não circulante imobilizado de uma empresa deve ser tributado na modalidade GCAP (ganho de capital), ainda que eles tenham sido posteriormente reclassificados para o ativo circulante em razão de alteração do objeto social da companhia.

No caso analisado, a empresa consulente (optante pelo regime do lucro presumido) exercia inicialmente atividade industrial e comercial no ramo madeireiro. Para desempenhar essas atividades, incorporou uma série de bens imóveis (ex.: galpões, armazéns e a própria sede da empresa) ao seu ativo imobilizado. Posteriormente, seu objeto social foi ampliado para contemplar também a exploração do aluguel de imóveis próprios e a compra e venda de imóveis. Essa alteração foi acompanhada da consequente reclassificação contábil dos imóveis, que foram transferidos do ativo imobilizado (não circulante) para o estoque (circulante).

Diante desse cenário, a consulente questiona se os rendimentos provenientes da alienação desses bens imóveis, reclassificados contabilmente em razão da modificação da atividade empresarial, devem ser oferecidos à tributação como "Receita Bruta" (submetendo-se à base de cálculo da CSLL e do IRPJ após a aplicação dos percentuais de presunção) ou como "Outras Receitas", na forma de ganho de capital (submetendo-se à base de cálculo da CSLL e do IRPJ sem a aplicação dos percentuais de presunção).

Segundo o Fisco, a destinação originalmente conferida ao imóvel deve prevalecer para fins tributários, a despeito da alteração do objeto social da companhia e da consequente reclassificação contábil. Como os imóveis da consulente foram adquiridos com a finalidade primordial de emprego em suas atividades operacionais (e não para revenda, por exemplo), a renda decorrente de sua alienação deve ser objeto de apuração de ganho de capital.

Base teórica: a determinação da receita bruta a partir de critérios contábeis

Nos termos da legislação tributária vigente, o lucro presumido é obtido mediante a aplicação dos percentuais de presunção sobre a receita bruta da companhia. A receita bruta, por sua vez, compreende os valores decorrentes da atividade principal da empresa. No âmbito do balanço patrimonial, os bens destinados à negociação no curto prazo (até 12 meses) — e que, portanto, estão diretamente associados à atividade empresarial típica — são contabilizados no ativo circulante. Por outro lado, os bens realizáveis no longo prazo (após 12 meses, no mínimo), por não estarem diretamente vinculados à atividade empresarial típica, são contabilizados no ativo não circulante.

Dessas premissas decorrem as seguintes conclusões lógicas: (i) os valores provenientes da negociação dos itens contabilizados no ativo circulante, por refletirem o objeto social principal da companhia, integram a receita bruta, submetendo-se aos percentuais de presunção para fins de determinação da base de cálculo da CSLL e do IRPJ; (ii) os valores provenientes da negociação dos itens contabilizados no ativo não circulante, por não refletirem o objeto social principal da companhia, não integram a receita bruta, devendo ser tributados como "Outras Receitas", na modalidade GCAP, sem a aplicação dos percentuais de presunção para fins de determinação da base de cálculo da CSLL e do IRPJ.

Manifestações anteriores da Receita — as Soluções de Consulta COSIT nº 7/2021 e nº 254/2014

Na Solução de Consulta nº 7/2021, a consulente indagava qual seria o tratamento tributário da renda proveniente de imóvel alugado pela empresa, atividade já compreendida em seu objeto social. Apesar da decisão favorável ao contribuinte (admitindo a aplicação dos percentuais de presunção sobre essa receita), o Fisco apresentou a seguinte fundamentação: a receita oriunda da venda de um imóvel originalmente destinado à manutenção da atividade empresarial da pessoa jurídica não pode ser considerada receita bruta, ainda que a atividade principal da sociedade compreenda a alienação de imóveis. Isso porque uma simples manobra contábil e formal — isto é, a mera realocação patrimonial do imóvel do ativo não circulante para o circulante — não altera a finalidade fática que esse bem desempenha ou desempenhou para a sociedade, não sendo suficiente para modificar a natureza jurídica do rendimento ("Outras Receitas") nem o tratamento tributário de sua alienação (GCAP).

A Solução de Consulta nº 254/2014 adotou linha argumentativa semelhante. Nela, a empresa havia adquirido os imóveis justamente com o propósito de revenda, num momento em que já se dedicava, na prática, à negociação imobiliária. Assim, a posterior modificação do objeto social apenas refletiu uma nova realidade operacional que já estava em curso. Em resposta, o Fisco permitiu que a renda produzida pela alienação desses imóveis fosse submetida aos percentuais de presunção para fins de determinação da base de cálculo da CSLL e do IRPJ.

Analisando conjuntamente as Soluções de Consulta Cosit nº 7/2021, nº 254/2014 e nº 95/2026, percebe-se que, aos olhos da Receita, a realidade fática deve prevalecer sobre as formalidades societárias e contábeis. A natureza do rendimento — e, por extensão, seu tratamento tributário — parece ser determinada principalmente pela finalidade desempenhada pelos imóveis na realidade operacional de cada companhia. Entretanto, nessa análise da realidade material, ainda não está claro se a destinação histórica do imóvel deve prevalecer (como ocorreu na SC nº 95/2026) sobre a atividade operacional efetivamente desempenhada pela empresa no momento de sua alienação.Enquanto essa questão não for oficialmente enfrentada pelo Fisco, discussões semelhantes tendem a se multiplicar na esfera administrativa ao longo dos próximos meses.

A Lorusso & Partners segue acompanhando todos os desdobramentos do tema e permanece à disposição para o esclarecimento de quaisquer dúvidas pertinentes, bem como para a elaboração de estratégias personalizadas de planejamento fiscal, patrimonial e sucessório.